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질문글 상가임대차관련 질문입니다

공인중개사

민법 및 민사특별법

2015.05.29

수험상 관련된 내용은 아닌데 개인적인 질문이에요

갑은 건물을 매수하여(갑이 처음 매수할 당시 1층은 식당으로 시설이 갖추어진 상태) 그 중 1층에서

10년 정도 식당을 운영하다가 을과 건물에 대해 매매계약을 하고,

갑은 그 건물 중 기존에 운영하던 1층 식당에 대해서는

을과 임대차 계약을 하여 임차인이 되었고 임대차 계약시 특약에는 현상태로의 임대차 계약이라 되어있습니다.

임대차 계약 종료 전에 원상회복에 관한 내용증명이 서로 오고 갔는데,

임대인 을이 보낸 내용증명을 보면 원상회복에 대해서는

임대차계약서 제5조에 의거하여 상호협의 하에 조정한다고 했고

실제로 계약 종료 전에 임대인은 임차인과 직접 식당을 둘러보면서

원상회복해야 되는 것에 관하여 지목했고, 그걸 토대로 계약 종료일까지

원상회복해주고 임대인에게 보증금도 모두 반환받았습니다.

 

 

1. 임대차 계약이 종료되고 1년이 지난 지금 을은 갑에게 보증금반환 당시 식당에 있는 장식물(팔각정)을 철거해줄 것을 요구하는데 계약이 종료되고 1년이 지난 지금 을의 요구가 타당한건지요?

 

 

2. 그리고 임대차 기간중에 1기 차임 연체로 인한 연20% 이자를 포함한 차임을 요구하는 내용증명을 3차례 보냈는데(연체 당시 갑의 부득이한 사정으로 인해 20일 정도 영업을 못하게 되어 을에게 미리 양해를 구하고 보증금에서 1기 차임을 공제하기러 했습니다) 을이 갑에게 월세에 관한 연체료 요구도 타당한건가요?

 

 

3. 계약서에 따로 특약이 없다는 전제하에 임대차 계약 종료후 원상회복 시점은 계약 체결당시라고 알고 있는데

내용증명을 보내기 전 을이 요구한 원상회복 시점은 아무것도 없는(신축과 같은 상태) 상태였습니다.

을이 그렇게 주장하는 이유가 갑과 매매계약과 임대차 계약 당시 1층에 있던 식당 시설은(인테리어 포함)

갑이 영업을 하기 위한 것으로 을과 매매계약 전부터 있던 시설이기 때문에

임대차 계약시 갑의 편의를 위해 그 시설에 대한 언급없이 계약을 체결했다는 겁니다.

이 경우 원상회복의 범위는 특약이 없다는 전제하에 어디까지인가요?

(1년이 지나긴 했지만 당시 주변 공인중개사에게 물어봤는데 명확한 대답은 아무도 못하시고 피하시더라구요;;)

 

당시 임대인 을이 기존 임차인 모두에게 저런 식으로 월세 연체료를 요구하고,

임대차계약 종료시 원상회복에 관하여 말이 많았습니다.

정확한 법적 근거를 알아야지 대항할수 있을 거 같아서 수험상 관련은 없지만 질문드려요;;

채희대 교수님의 답변

2015.05.30
안녕하세요

1. 임차당시 상태로 원상회복을 하면 됩니다.

전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다(1990.10.30. 선고 90다카12035 ).

2. 차임 지급여부의 문제에 대해서는 당시의 합의가 있었다면 그에 따르면 됩니다.
그 당시 내용증명이 오고갔다면 그러한 약정사실에 관하여 언급이 있었을 것이고,
만일 그 합의에 대한 입증을 하지 못한다면 계약서에 명시된 대로 이행될 수 밖에 없습니다.

개인적인 의견이므로
기타 자세한 사항은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
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