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질문글 박문호 교수님께 질문드립니다

공인중개사

민법 및 민사특별법

강*권

2023.09.04

7~8월 단원별 모의고사 7회 18번관련 질문입니다

물건의 흠결인 상태에서 경매 신청시 경락인이 손해배상을 청구할수 없다는 2번이 옳지 않은 지문이라고 하는데

테마80 경매에 의한 담보책임의 경우 권리의 하자만 인정되고 물건의 하자는 인정안된다고 되어 있는데

18번 2번 지문이 옳은 지문이 아닌지요 ?

박문호 교수님의 답변

2023.09.05

안녕하세요. 


같은 질문을 이전에 하신 분이 있는데 같은 취지네요. 


이번에 같이 정리합시다. 


일단 암기할 생각은 하지 마시기 바랍니다.

암기가 잘 되나요? 

암기하기에는 우리 공부 분량이 너~무 많습니다. 


일단 경매는 권리하지만 담보책임을 물을 수 있고 물건하자는  담보책임을 물을 수 없습니다.

왜 그런가요?

경매를 하면 먼저 경매물건에 대한 감정평가를 하고 물건의 하자를 다 반영해서(감가상각한다고 하죠) 최초경매가가 정해지기 때문입니다. 

그러니까 물건하자는 이미 반영이 다 되어 있습니다. 


두번째는 경락인은 권리하자에 대해서 선의일까요? 악의일까요?

악의입니다. 경락를 받기 전에 경락인은 먼저 권리분석을 해서 권리하자를 다 알고 경락을 받는 겁니다.

그러니까 원칙적으로 경락인은 손해배상청구를 할 수 없습니다. 


그런데 질문하신 내용은 채무자가 권리나 물건의 흠결을 알면서 고지하지 않거나 채권자가 이를 알면서 경매를 청구한 것은 신의칙에 반하는 것이기 때문에 신의칙위반 또는 불법행위(형사상으로는 사기죄입니다)를 이유로 손해배상을 청구할 수 있는 겁니다. 


여기서 권리의 흠결을 알겠는데 물건의 흠결은 잘못된 것이 아니냐 하는 질문입니다. 그죠?

먼저 조문을 참조하세요. 제578조 제3항입니다.

전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나~


예를 들어 설명드립니다.

유치권이 설정되어 있는 물건을 알고 경락인은 경락을 받은 겁니다. 그러니까 경락인은 담보책임으로 손해배상을 청구할 수 없습니다.

그런데 채무자가 유치권의 대상인 물건의 하자를 알면서도 고지하지 않은 경우 이건 신의칙위반입니다. 


경락인은 권리하자는 내가 알고 경락을 받았는데 막상 경락을 받고 보니 고지하지 않은 물건의 하자까지 있는 겁니다. 


이해되시죠?


감사합니다.

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