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질문글 제7회 모고 문제18번 지문 2번에 관하여 질문드립니다

공인중개사

민법 및 민사특별법

신*우

2023.08.28
경매의 경우 담보책임- 권리의 하자로 인한 담보책임일 것 18번 의 2번 지문에는 물건의 흠결이라는 내용인데 지문상의 물건의 흠결이 곧 권리의 하자로 이해해야 하는지요?

박문호 교수님의 답변

2023.08.29

안녕하세요. 


질문의 취지를 처음에는 이해하지 못했는데

여러 번 읽어보니 이제 알겠습니다. 


경매는 권리하자만 담보책임을 물을 수 있는데

지문에 물건의 흠결이라고 나오니 그럼 이건 물건 하자이고 그럼 담보책임을 물을 수 없는 것이 아닌가? 하는 의문이죠?


강의시간에 세세하게 설명을 해야 하는 것인데 잘 아시다시피 시간이 절대적으로 부족해서 그 부분까지 설명을 하지 못했습니다. 


먼저 관련 조문부터 다시 정리합니다.

제578조 제3항

전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 신청한 경우 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.


일단 조문에는 물건의 흠결만 있는 것이 아니라 권리의 흠결도 있습니다. 


경매에서 권리하자가 문제될 수 있는 경우는 사실 많지 않습니다. 

경락인은 미리 권리분석을 통해서 권리에 하자가 있는 경우에는 경락을 받지 않거나 아니면 그에 대한 대비를 하기 때문입니다.


지금 생각나는 예는 경매목적물에 저당권이 설정된 후 유치권이 성립되었고 저당권이 실행되면 유치권자는 경락인에게 유치권으로 대항할 수 있습니다(이 부분은 아는 것으로 생각하겠습니다) 경락인은 유치권이 존재하는 것을 알고 경락을 받은 겁니다. 유치권자하고 협상을 해서 유치권을 풀면 되니까요. 이런 경우가 권리의 하자입니다. 


유치권을 풀고 경락인이 목적물을 인도받고 보니까 그 목적물에 흠결이 있는 겁니다. 그런데 채무자가 알면서 고지하지 않거나 채권자가 이를 알면서 경매를 청구하면 이는 신의칙에 반하는 행위로 보아서 경락인은 손해배상을 청구할 수 있는 것입니다. 


정확히 말하면 경락인은 권리하자에 대해서 악의입니다. 따라서 원칙적으로 담보책임으로는 손해배상을 청구할 수 없습니다. 

그런데 채무자나 채권자가 위에 언급한 것처럼 신의칙에 반하는 행위를 해서 그에 대한 손해배상을 청구하는 것입니다. 


이해되셨나요? 


감사합니다.

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