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질문글 양도소득세질문입니다

공인중개사

부동산세법

김*수

2023.09.12
법령에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 장기보유특별공제액은 소득세법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액에 '양도가액에서 12억원을 차감한 금액이 양도가액에서 차지하는 비율' 을 곱하여 산출한다. 이 지문이 도저히 이해가되질않습니다. 도와주세요교수님 고가주택 양도차익에 저비율을곱해서 산출하는것은 알겠는데 장기보유특별공제액에 저비율을 곱한다는것이 무슨말인지 모르겠습니다

강성규 교수님의 답변

2023.09.15

김*수님~~

반갑습니다~~.^^.


1. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택의 경우에는 실지거래가액 12억원까지 비과세 되는 것을 빼기 위해..양도차익과 장기보유특별공제액 계산시 안분계산 합니다.^^.


2. 위1.의 고가주택의 양도차익 계산식

= 소득세법95조1항의 양도차익(양도가액 -필요경비) x (양도가액-12억) / 양도가액


3.  위1.의 고가주택의 장기보유특별공제액 계산식

= 소득세법95조2항의 일반적인 장기보유특별공제액(양도차익x 1세대1주택에 대한 공제율) x (양도가액-12억) / 양도가액


4. 김*수님이 문의하신 지문이 바로 위3.의 산식을 풀어서 서술 된 거구요.^^.


5. 고가주택의 장기보유특별공제액은 위3.처럼 안분계산하는 방식이 원칙이지만, 위2.의 안분계산해서 구한 양도차익에 공제율(1세대1주택 공제율)을 곱한 것과 결론이 동일합니다.


6. 예를들어서 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택의 양도가액 15억원, 필요경비 10억원, 보유기간 및 거주기간이 각각 5년씩 이라면요.


(1) 고가주택의 양도차익 = 전체양도차익5억원 x (15억-12억) / 15억 = 1억원


(2) 고가주택의 양도차익 = 일반적인 장특공제액(양도차익5억 x 1세대1주택 장특공제율 40%(보유기간별 공제율20%+거주기간별 공제율20%) x (양도가액 15억-12억) / 양도가액 15억 = 4천만원.


(3) 위(2)와 같이 계산해도 되지만, 위(1)의 안분계산해서 구한 양도차익 1억원에 바로 1세대1주택 장특공제율 40%를 곱해도..결론은 동일하게 장기보유특별공제액은 4천만원이 됩니다.


(4) 원칙적으로는 위(2)처럼 1세대 1주택인 고가주택의 장기보유특별공제액을 구하는 거네요.^^. 소득세법 95조 제2항의 장기보유특별공제액(전제 양도차익 x 공제율)에 (양도가액-12억) / 양도가액을 곱하는 거네요.^^.


김*수님의 합격을 응원합니다.^^.

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