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질문글 영업소득세

공인중개사

부동산학개론

김*헌

2015.07.21

알뜰하시고 세심하신 강의 잘 듣고 있습니다.

투자편 영업현금흐름의 계산에서 영업소득세 산출하는 방법이 2가지가 있습니다.

아마도 부채서비스를 원금상환분과 이자분으로 나누어서 분류한 것 같습니다.

1) 원금상환분은  +(세금 비공제)가되고 이자분은 -(세금공제)가 되는데 한 번에 같이 사용하 

  면  안 됩니까?  연습해 보니 값이 다릅니다.

2) 순영업소득으로 시작하는 것과 세전현금수지로 시작되는 것이 어떤 차이가 있습니까?

   대체충당금과 감가상각액은 양 쪽 마찬가지인데 이자와 원금상환분은 분리되었습니다.

   이때 산출된 왼 쪽의 영업소득세와 오른 쪽의 영업소득세는 같은 값입니까?

   아니면 어떤 경우에 각각의 식을 사용합니까?

   뒤쪽의 예제를 보면 이자지급분은 반영이 되고 원금상환분은 반영이 되지 않았습니다.

   궁금하고 답답하여 다음 진도가 나가지 않습니다.

   명쾌한 답변 기다리겠습니다.

  

 

신관식 교수님의 답변

2015.07.22
늘 행복하십시오.

질문하신 영업소득세의 계산과정은 우리나라에서 적용하는 개념이라기 보다는 미국에서 공부해오신 부동산학자들에 인용되고 응용되고 있는 것입니다.

영업소득세를 부과하기 위해서는 세금을 부과하기 위한 과세대상소득을 산정하여야 하는데, 순영업소득은 소득이고, 대체충당금은 부동산의 가치상승에 기여하는 항목이므로 플러스(+) 요인이 됩니다. 반면에서 부채서비스(원리금)중에서 이자지급분은 투자자의 소득(가치상승)에 기여하지 못하므로 \'비용\'개념으로 처리하여 공제(-)하게 됩니다. 이와 같은 관점에서 건물의 감가상각비도 소득에 기여하지 못하므로 공제(-)하게 됩니다. 다른 표현으로 정리하자면, 부동산투자는 주식투자와 달리 건물의 경우 감가가 되고, 불가피하게 투자를 위해 차입을 하게 되는데,,정부가 부동산투자를 위하여 두 가자 항목(차입이자. 감가상각비)에 대해서는 세금을 부과할 때 공제하여 일종의 혜택을 준다고 생각하면 되겠습니다.\\

순 + 대 - 이 - 감 = 과세대상소득.. 이렇게 하는 것은 과세대상소득인 순영업소득은 이자지급분이 반영되어 있지 않으므로 이지지급분을 공제하는 것으로 이해하시면 되겠구요~
세 + 대 + 원 - 감 = 과세대상소득... 이렇게 하는 것은 세전현금수지는 순영업소득에서 부채서비스(원리금)를 공제하여 얻은 결과물이므로.. 이자지급분을 또 반영하면 이중계산이 되는 것입니다. 그래서, 부채서비스 중 원금상환분은 투자자의 지분형성에 기여하게 되므로 원금상환분은 세금부과의 대상이라서 플러스(+)하여 반영한다는 것입니다.

두 가지 방법으로 과세대상소득을 구하면 동일한 금액이 계산됩니다.
출제된 조건에 따라서 계산하시면 됩니다.

이러한 논리를 알고 가는 것이 필요한 것이긴 합니다만,,,기본적인 배경만 가볍게 보시고, 영업소득세의 계산과정을 주로 시험에서 묻고 있으니..
수업시간에 제시해드린 것처럼 숙지하시고 연습하여 주시기 바랍니다.

감사합니다.
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