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질문글 명의신탁 자주점유

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.10.02
'명불허전' 박문호 교수님, 안녕하세요? 저는 민법 강사를 정하지 못하여 헤메다 얼마전부터 아내 권유에 따라 교수님 수업 듣고 시험 준비하는 수험생이며 어느덧 교수님의 열성적 팬이 되었습니다. 참고로, 약 20년전쯤 아내가 교수님 강의듣고 공인중개사 시험을 공부했었는데 어느덧 시간이 흘러 이렇게 제가 시험을 준비하게 되었습니다. 아내 이야기로 20년 전에도 교수님은 독보적 실력을 갖추었다 하였는데 하물며 지금은 말해 무엇하겠습니까? 해커스 홈페이지에 3대 천황으로 교수님 소개되어 있고, 압도적 강의를 내내 펼치고 계신 교수님 최고의 강의 감사드리며, 존경합니다. 테마80, 방긋지문, 100선, 이론 및 문풀 강의 등 주옥같은 명강의 정말로 감사드립니다. 교수님 압도적 강의에 매료되어 추석내내 교수님 강의 듣느라 어떤 날은 10시간 넘게 민법강의 연속해 듣느라 정신없이 시간가는 줄 몰랐습니다. 교수님 권유대로 흑백 레이저 프린터도 마련하고, 잡음 없는 전문가용 무선 헤드폰 구입, 최신 IT 장비 등 구입해서 최고의 사양, 품질로 교수님 강의듣고 있습니다. 그런데 핵심이론 정리 중에 한 가지 질문사항 있어 글 남깁니다. 핵심이론 인강 23강(6월 26일자) 48분10초부터 48분29초 구간을 들어보면 교수님께서 제11회 테스트 (20문항) 중 9번문항의 지문 3번을 해설해 주시면서 "명의신탁은 신탁자 공유 부동산인데 수탁자 이름으로 등기해 놓은 것이고, 그런데 점유는 신탁자가 할 수도 있고 수탁자가 할 수도 있다. 신탁자는 자기 것이니까 자주점유, 수탁자는 타주점유"라고 설명해 주셨습니다. 그런데, 최근 판례를 찾아보니 '계약명의신탁 신탁자의 점유는 소유 의사 없는 타주점유' 라고 소개되어 교수님께서 수업때 설명해주신 '신탁자는 자주점유'인 부분에 대해서는 수정이 필요하지 않나 생각해 봅니다. https://view.asiae.co.kr/article/2022060812495267784 혹시 제가 잘못 이해한 부분이 있다면 알려주세요. 감사합니다.

박문호 교수님의 답변

2023.10.02

안녕하세요.


우리가 시험에 합격하기 위해서는 문제를 잘 풀어야 합니다.


문제를 잘 풀어서 합격을 하려면 문제를 잘 읽어야 하고

문제를 잘 읽어야 한다는 것은 문제가 제시하는 기본 전제를 잘 파악해야 합니다. 

이 기본 전제를 파악하는 것은 민법하고는 상관이 없고 국어의 문제이고 시험의 문제입니다. 


그냥 명의신탁이라고만 나오면 - 기본 전제가 그냥 명의신탁입니다. 

 "명의신탁은 신탁자 소유 부동산인데 수탁자 이름으로 등기해 놓은 것이고, 그런데 점유는 신탁자가 할 수도 있고 수탁자가 할 수도 있다. 신탁자는 자기 것이니까 자주점유, 수탁자는 타주점유" 입니다.


그런데 기본 전제가 게약명의신탁입니다. 조금 더 추가하면 매도인이 선의인 경우입니다.(문제 지문에서 이 부분이 빠져 있지만 일반적으로 매도인은 선의라고 추정됩니다)

그럼 매매계약은 유효이고 등기도 유효니까 수탁자가 소유권을 취득합니다. 그러니까 수탁자 소유입니다. 그런데 만약에 신탁자가 점유하고 있다면  신탁자의 점유는 타주점유입니다. 기본 전제가 수탁자가 소유권을 취득하는 경우이기 때문입니다. 신탁자는 수탁자에게 매수자금의 반환만 청구할 수 있을 뿐입니다.


신탁자는 자주점유, 수탁자는 타주점유 이렇게 단순 암기하던 시절은 이미 지나 갔습니다. 

문제에서 제시하는 기본 전제를 먼저 파악하세요.

기본 전제에 따라서 결과를 판단하셔야 합니다. 그러니까 그때그때 결과가 달라질 수 있습니다.


무슨 의미인지 이해가 되셨나요?


문제풀이할 때마다 문제를 잘 읽으세요. 지문을 잘 파악하세요 라고 하는 것을 다시 한번 생각하시기 바랍니다.


감사합니다.


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