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질문글 교수님 제가 잘 이해하고 있는지 궁금해서 글을 써봅니다 ㅜ

공인중개사

부동산학개론

2015.12.18

안녕하십니까 교수님 날이 추운데 감기 조심하시구 한해 마무리 잘하세요!!

항상 건강하시구 좋은 강의 들으면서 열심히 노력해서 합격하겠습니다~!

제가 교수님 강의를 들으면서 이해안되는게 있으면 질문보다는 강의를 다시 돌려보고 이해할때까지 보다가 넘어가는데 오늘은 제가 잘 이해하고 있는지 궁금해서 글을 하나 적어봅니다 ㅜ

 

부동산가치가 4억일때 융자 비율이 60%이면 융자받을수 있는 금액이 2억4천이라고 하셨잖아요.

그래서 2억4천을 융자 받았는데 부동산가치가 갑자기 4억에서 2억4천으로 떨어지면 융바지율은 100%가 된다는건가요? 그럼 은행에서 부동산 가치가 4억에서 2억4천으로 떨어졌으니 채무불이행이 커질수도 있으니 추가 담보를 설정하라고 할때 설정을 못하게되면 집이 날라간다고 하셨잖아요 .

이때 담보설정을 하게 된다면 어떤식으로 담보설정이 이루어 지나요? 다른 담보물건 예를 들어서 4억짜리가 2억4천으로 떨어졌으니 나머지 1억6천만원 만큼의 가치를 가진 부동산으로 추가담보를 잡아야하는게 맞나요?

너무깊에 제가 들어가는건가요?ㅠ 그래도 공부하다가보면 궁금한게 생기면 풀어야지만 집중이 잘 되더라구요 ㅜ

신관식 교수님의 답변

2015.12.20
늘 행복하십시오.

수업내용은 잘 이해하고 계신 것 같습니다. 제가 그렇게 설명드렸던 것은 이해를 위한 극단적인 표현입니다.

최초의 대부비율이 60%이면, 4억원의 아파트를 담보로 2억 4천만원의 융자를 받을 수 있다는 의미이지요?
그런데 대출받아서 융자원금을 전혀 상환하지 않은 상태에서 담보부동산 가치가 하락하게 되면 금융기관의 채무불이행 위험이 커지게 됩니다.

그래서 이러한 문제를 보완하기 위해 정부 주도하에 원금도 일부를 분할상환을 유도 주택담보대출이 늘어나는 추세입니다.

주택가격이 한번에 급락하지는 않지요? 주택가격이 담보평가가격 이하로 하락하기 시작하면, 대개 현장에서는 융자원금 일부를 상환을 유도합니다. 혹은 만기가 도래한 대출은 1년 단위로 연장을 하기도 하는데, 대출연장 자체를 제한하고 대출원금 상환을 요구하는 경우도 있습니다. 물론 이런 현상이 흔한 일은 아닙니다.
차입자가 원금의 일부를 상환하게 되면 융자원금(분자에 해당하는 값)이 작아져서 다시 대부비율(LT)V은 이전수준으로 유지할 수 있습니다. '추가담보 요구부분'은 이해를 위한 극단적인 예시를 제시한 것이구요. 보유한 다른 부동산이 있다면 다른 부동산에 대한 담보제시를 말하는 것입니다. 현장에서의 구체적인 담보설정의 방법에 대해서는 현장 실무자들마다 그 방법과 견해에 차이가 있다고 합니다. 이 부분은 시험출제 범위에 해당하지 않습니다.

결론적으로 부동산가격이 급락하면 차입자의 채무불이행, 차입자의 소비감소,금융기관의 부실 대출채권의 발생, 금융기관의 수익성 저하, 자금시장의 신용경색 등의 부정적 현상이 많이 발생할 수 있다는 것으로 이해하실 필요가 있습니다.

연말 잘 보내십시오. 감사합니다.
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