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질문글 등기법에 관해 궁금한게 있어서요

공인중개사

부동산공시법령

2015.12.07

안녕하세요 교수님

다름이 아니라 제가 멍청한거가 긴가민가해서요.

등기법에서 갑과 을이 매매계약을 해서 중도금을 내기전에 갑이 병하고 계약을해서 본등기를 넘겨주면 갑와 을이한 매매계약 금액이 날라간다고 하셨는데요 그런데 민법에서 제가 배운바로는 갑이 을에게 채무불이행을해서 손해배상청구를 할수있다고해서 계약금을 돌려받을수 있다고 배웠던것 같은데..등기법에서 나오는 매매계약이랑 민법에서의 매매계약이 다른건가요?

배세호 교수님의 답변

2015.12.07
윤정찬님이 잘 이해하고 계십니다.

민법과 등기법이 결론을 달리하지 않습니다.

위 사례에서 甲이 丙에게 이전등기를 넘겨주면, 乙에 대해서는 채무불이행이 되므로, 乙은 채무불이행을 이유로 甲과의 계약을 해제하고 손해배상청구를 할 수 있습니다.

따라서 乙은 甲을 상대로 계약금을 반환받고 더불어 손해배상도 청구할 수 있으며, 계약금에 대하여 위약금특약이 있었다면 계약금의 두 배를 반환받을 수 있습니다.

그러나, 乙이 甲에 대해 가지는 권리는 채권으로서, 甲에 의하여 이행이 되어야만 만족을 얻을 수 있습니다.

만약, 甲에게 이행할 자력이 없다거나 자력이 있다고 하더라도 은닉해 버리면, 乙은 채권은 있으되 그 권리행사에 의하여 현실적으로 계약금을 돌려받지 못하는 결과가 생길 수 있습니다.

특히 甲이 일부러 乙로부터의 계약금이나 중도금을 편취하기 위하여 계획적으로 계약한 것이었다면, 乙은 甲에 대하여 채권은 있으되 현실적으로 계약금이나 중도금을 돌려받지 못하게 될 가능성이 클 것입니다.

강의시간에 계약금이나 중도금을 날려버릴 수도 있다는 것은 이러한 가능성을 설명드린 것입니다.

따라서 乙은 자신의 채권, 좀 더 엄격하게는 채권적 청구권을 실현(만족)하기 위하여 미리 가등기를 할 필요가 있고, 가등기가 되어 있다면 이러한 위험을 피할 수 있다는 것입니다.

이해가 되셨는지요. 아직 이해가 덜 되셨다면 다시 질문주시기 바랍니다.

그럼, 열공하시고요..^^


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