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질문글 100선 15번 문제 4번 지문 박문호 교수님께 질문드립니다.

공인중개사

민법 및 민사특별법

원*민

2023.10.16
안녕하세요 교수님. 교수님 덕분에 온라인으로 재밌게 공부하고 있는 20대 청년입니다. 100선 15번 문제 4번 지문에 '을이 자기 이름으로 매매계약을 한 경우' 가 왜 '타인의 권리 매매' 가 아닌 '무권리자의 처분행위' 인지 이해가 잘 가질 않아 질문 올립니다.

박문호 교수님의 답변

2023.10.16

안녕하세요. 


오랜만에 아주 좋은 질문입니다. 


갑의 대리인 을이 상대방 병과 갑의 X토지를 매매계약하는 경우입니다. 


그럼 대리인 을이 대리행위를 하려면 본인 갑을 현명해야 합니다. 

그런데 만약에 자기 이름으로 매매계약을 했다면 일단 대리행위는 아닙니다.


그럼 두 가지 경우가 있을 수 있습니다. 


일단 을이 자기 이름으로 매매계약을 한 경우에는 현명하지 않은 경우이므로 대리인 자기를 위한 것으로 보므로 이런 경우는 타인의 권리를 매매한 것이 됩니다. 

그런데 이런 매매계약은 현실적으로 이루어지기 어렵습니다. 매매계약을 할 때 매수인은 등기부등본을 확인하는 기본인데 등기부에는 X토지는 갑의 이름으로 되어 있으니 매매계약서에 매도인에 을이라고만 기재하는 일은 현실적으로 잘 생기지 않습니다. 


그래서 을이 자기이름으로 계약을 하려면 등기서류를 위조해서 자기이름으로 등기하고 그리고 병에게 매매계약을 하면 당연히 자기 이름으로 매매계약을 할 겁니다.

그런데 등기서류를 위조해서 등기하면 을이 소유권을 취득할 수 있나요?


그러니까 을은 X토지 소유자가 아닙니다.

그런데 병에게 매도하고 등기를 해 준다면 이 경우는 무권리자의 처분행위가 되고 상대방 병은 선의 무과실이라도 소유권을 취득할 수 없습니다. 이런 경우에 판례는 무권대리에 관한 규정이 준용해서 본인이 추인을 하면 소급해서 유효가 됩니다.


사실 질문하신 지문이 무권리자의 처분행위가 되려면

을이 등기서류를 위조하여 등기한 후에 라고 써 주는 것이 더 정확합니다. 


단순히 을이 자기 이름으로 매매계약을 한 것은 질문하신 것처럼 현명하지 않은 경우로 대리인 자기를 위한 것으로 보기 때문에 타인의 권리매매가 맞습니다. 


좋은 지적 감사합니다.


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