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질문글 학개론 8회 모의고사 26번문제 문의

공인중개사

부동산학개론

김*진

2023.10.23

안녕하세요 신관식교수님

이번 모의고사에서 26번 문제 문의드립니다.


7억의 주택에 대한 LTV 60%와 DTI50%중 적은금액으로 해야되는것으로 보면,

LTV로 보았을때는 4.2억이고, DTI로 보면 소득7천에 50%이므로 35백만원 원리금이 최대인데, 저당상수 0.08로 계산하면 DTI 기준으로 대출가능금액은 4억3750만원 입니다. 기존 납입하고 있는 원리금은 DTI로 계산한 3500만원에서 빼면 안되고, LTV로 계산한 4.2억에서 저당상수를 곱한 원리금인 3360만원에서 빼야하는거 아닌지요?

따라서 ,3360-1500=1860, 1860만원/0.08=2억3250만원 최대 추가 대출가능금액으로, 보기에서 주어진 금액중 가능한 최대금액으로 선택해야 되는거 아닌지요?

신관식 교수님의 답변

2023.10.25

늘 행복하십시오~

<기존 답변 아래 쪽에 진하게 표시하여 추가적으로 설명드립니다>


담보인정비율과 총부채상환비율의 두 가지 승인기준 모두를 충족하라는 것은,,

둘 중의 적은 한도를 기준으로 융자액을 구하라는 문제입니다.

담보인정비율 한도는 4.2억원이므로, 어찌되었든 융자가능액은 4.2억원을 넘을 수 없습니다.

<질문하신대로... 담보인정비율에 해당하는 융자금액에 저당상수를 곱하시는 것이 아닙니다. 융자금에 저당상수를 곱하면 매기 원리금상환액이 계산됩니다>

<담보인정비율과 총부채상환비율 조건을 별도로 놓고 계산하셔야 함니다.>


총부채상환비율 50%에 해당하는 분자값이 3,500만원입니다.

문제 조건에서 기존주택담보대출로 인한 연간 원리름상환액이 1,500만원 제시되어 있습니다.

즉, 기존주택담보대출원리금 1,500만원을 포함하여 연간 상환해야 할 총원리금은 3,500만원을 넘을 수 없다는 조건입니다.

그래서 총부채상환비율의 분자값은 3,500만원 - 기존주택담보대출 원리금 1,500만원 = 2,000만원이 됩니다.

따라서, 총부채상환비율 기준에 따른 융자액은,,,,, 원리금 2,000만원 / 나누기 저당상수 0.08 하여 2.5억원이 됩니다.


담보인정비율 한도인 4.2억원을 넘지 않으므로, 기존주택담보대출로 인한 융자가능액은 2.5억원이 됩니다.

해당 문제는 19회 공인중개사 시험에 출제된 문제와 유사한 문제입니다.

다른 방법으로 계산해서는 아니됩니다.

해당 모의고사의 해설대로 해결해야 합니다.

이미 이와 유사한 문제유형을 7~8월 단원별 예상문제집과, 100선, 동형모의고사에서 학습한 바가 있습니다.


문제의 조건에서 최초의 총부채상환비율로 산정한 융자가능액이... 담보인정비율로 산정한 금액보다 더 클 수도 있습니다.

(님께서 가지고 계신 생각을 제쳐두시고 보시기 바랍니다)

위에서 말씀드린 것처럼, 최초의 총부채상환비율 50%(=연간 원리금 3,500만원)이구요~  기존 주택담보대출의 연간 원리금이 1,500만원이 있습니다.

이러한 기존주택담보대출의 원리금상환액 1,500만원까지 포함하여 연간 상환해야 할 총원리금은 3,500만원을 넘을수 없다는 것입니다.

그래서 분자값 총 원리금 3,500만원 - 기존주택담보대출원리금 1,500만원....공제한 금액은 연간 원리금 2,000만원입니다.

따라서, 총부채상환비율로 인한 융자가능액은 연간 원리금 2,500만원 나누기 저당상수 0.08...하여 2억 5천만원입니다.


받아들이기 어려우시면, 시험이 코 앞이므로 해당 문제 고려하지 마시고 다른 학습하시기 바랍니다.


마무리 잘 하시어 좋은 결과 얻으시기 바랍니다.

감사합니다.

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