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질문글 공동저당 법정지상권 성립 여부

공인중개사

민법 및 민사특별법

권*우

2023.12.10
공동저당 설정 후 건물을 철거했다가 신축한 경우(2003.12.18 98다43601 전원합의체)에는 법정지상권이 성립안된다는데 단독저당 설정 후 건물 철거했다가 신축한 경우는 법정지상권이 성립한다고 알고 있거든요. 판례를 읽어도 잘 이해가 안되는데.. 대충 제가 이해한 바로는 공동저당은 건물과 토지까지 저당을 잡아뒀는데 법정지상권 인정해버리면 건물 저당잡은 것과 땅까지 잡아뒀는데 결국 건물의 주인이 강제로 건물 처분 안 당하게 보호해주는 거라서, 공동저당권자 입장에서는 억울해서 이러한 판례결과가 나온 게 아닌가라고 이해했는데 제가 이해한 게 맞나요...?

박결 교수님의 답변

2023.12.11

안녕하세요! 예비중개사님!

해당 판례는 저당권설정 후 건물이 증축,개축,신축된 경우

민법 제366조 법정지상권 성립 여부에 대한

매우 중요한 케이스이므로 꼭 기억해 두셔야 합니다.

그럼 정리해 볼게욧!!


1. 단독저당인 경우

사실관계) 甲이 A은행으로 부터 돈을 빌리면서 자기 소유 X토지에 저당권을 설정해 주었습니다. 그리고 이 때 토지의 지상에는 건물이 있었지요.


판례)저당권 설정 당시 건물이 존재한 이상 그 이후 건물을 개축, 증축, 신축하였다 하더라도 법정지상권이 성립하는데는 아무런 영향이 없다.

(2011다73038)


이유를 한 번 생각해 볼까요?

법정지상권은 법적 이해관계인이 불측의 손해를 보지 않는 이상, 사회적 가치를 지니는 건물을 철거하지 않기로 하기 위함입니다.

위의 사례를 좀 더 구체적으로 볼게요.

X토지의 나대지의 가액을 10억이라고 해 봅시다.

그런데, 그 지상에 건물이 들어서면 토지만의 가치는 떨어지게 되지요.

그래서 건물이 있는 상태에서는 건물 2억, 토지8억의 가액이 형성되었다고 가정해 보겠습니다.


이 때, 즉 건물이 지상에 존재했을 때

A은행은 대출심사를 하면서 토지만의 담보가치를 판단했을 것입니다.

<토지가 8억원의 가치가 있으니 혹시 甲이 변제하지 않아도 8억원 만큼은 담보물로 받을 수 있겠군>라고 생각하면서 대출을 진행했겠지요.


따라서, 채권자인 A도, 경락인도 모두 그 물건의 가치를 8억원으로 생각하고 있습니다.

따라서 저당권 설정 후 건물을 철거한 후 신축했다 하더라도 법정지상권의 인정으로 피해를 보는 자가 없는 것이지요.


2. 공동저당인 경우

사실관계) 甲이 A은행으로부터 돈을 빌리면서 자기소유X토지와 그 지상의 Y건물을 함께 저당권설정해 주었습니다. 


판례) 법정지상권은 성립하지 않는다. (98다43601)


이 경우도 이유를 생각해 보겠습니다.

위의 사례에서 A은행은 대출심사를 하면서 건물 2억, 토지 8억의 담보가치를 평가하고 그에 합당한 대출금액을 산정하였을 것입니다.


그런데, 그 후 甲이 건물을 철거하였다면 건물의 교환가치 2억은 소멸(목적물이 소멸하였으므로 그 목적물에 대한 저당권은 소멸합니다.)하고 대신 나대지가 되었으므로 토지의 교환가치는 8억에서 10억으로 늘어났습니다.

그리고 그 후 다시 건물을 신축한다면? 

A은행의 저당권 목적물의 교환가치는 토지에만 존재하는데, 건물의 신축으로 교환가치가 10억에서 다시 8억으로 떨어지겠지요?

즉, A은행의 입장에서는 매우 화가날 수 밖에 없는 상황이 되는 것입니다.

그런데 신축 건물에 법정지상권이 인정되면 토지의 교환가치는 계속 8억이 될 것이므로 , 법정지상권을 부여하지 않아 새로운 소유자인 경락인에게 지상의 신축건물을 철거할 수 있게 하여 원래의 담보가치인 10억원을 유지시키는 것입니다.


<법정지상권을 인정하게 되면 공동저당권자(A은행)가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되는 결과 법정지상권의 가액(2억) 상당 가치를 되찾을 길이 막여 위와 같이 당초 나대지로서의 토지의 교환가치(10억) 전체를 기대하여 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입게하기 때문이다> 라고 판시한 것입니다.


-박결 드림-

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