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질문글 개정된 확인 설명서 내용 중 "소액 임차인 범위와 최우선 변제 금액 "기재 방법

공인중개사

중개사법령 및 실무

강*우

2023.12.14
교수님 안녕하세요?

최근에 내용이 개정돼서 2023년 12월 중순부터 새로 시행되는 '확인 설명서'와 관련해서 질문 드립니다.

예를 들어서 서울에 있는 다가구 주택은 최대 19명까지 입주가 가능한 것으로 알고 있는데요?

만약 서울에 있는 다가구 주택에 이미 18세대의 임차인이 거주하고 있고 현재 19번째로 새로운 임차인이 (보증금 1억 6천 5백만원에)들어오려고 할 경우

(1) 

"개정된 확인 설명서"중 "③ 임대차 확인 사항" 란의 "소액 임차인 범위와 최우선 변제금액" 기입 시

"소액 임차인 범위에는 1억 6천 5백만원으로 적고, 최우선변제금액에는 5500만원으로 기재하면 되는지요?"

(2)

위 (1)과 관련한 "특약"을 기재시 "만약 이 다가구 주택이 경매로 넘어갈 경우 19번째 임차인은 최우선 변제 금액을 5500만원을 모두 받는 것이 아니라 "주택 가격의 1/2"을 1/19로 안분 배당할 수 있어서 최우선 변제 가격은 확정할 수 없다"라고 기재하면 되는지요? 

(3)

위 (2)에서 "주택 가격의 1/2을 1/19로 안분 배당" 시 19명의 임차인은 모두 "똑같은 최우선 변제금액"을 받게 되는지요?

늘 건강하세요.

황정선 교수님의 답변

2023.12.16


-답변드립니다. 


-1. 우선 확인설명서 개정은 현재 입법예고중에 있습니다(12월 18일까지 진행). 따라서, 아직은 개정사항이 확정된 것은 아닙니다. 


-2. 다가구 주택에 이미 18세대의 임차인이 거주하고 있고 현재 19번째로 새로운 임차인이 (보증금 1억 6천 5백만원에)들어오려고 할 경우 "개정된 확인 설명서"중 "③ 임대차 확인 사항" 란의 "소액 임차인 범위와 최우선 변제금액" 기입 시 "소액 임차인 범위에는 1억 6천 5백만원으로 적고, 최우선변제금액에는 5500만원으로 기재하면 되는지요?"


-이렇게 기재하면 바로 전세사기가 될 수 있고, 또한 중개사고도 될 수 있습니다. 아주 아주 위험합니다. 다가구가 경매 넘어가는 경우 소액보증금을 최우선으로 변제받을 수 있으나 여기에는 여러가지 변수가 존재합니다. 예컨대 다가구 건축전 토지만의 저당권이 있는 경우 소액보다 우선배당이고, 기존 임차인들이 모두 소액인 경우 경매대금에서 2분의 1범위안에서 배당하므로 안분배당이 이루어지는 등 언제나 배당받는 것이 아닙니다. 


-3. 위와 관련한 "특약"을 기재시 "만약 이 다가구 주택이 경매로 넘어갈 경우 19번째 임차인은 최우선 변제 금액을 5500만원을 모두 받는 것이 아니라 "주택 가격의 1/2"을 1/19로 안분 배당할 수 있어서 최우선 변제 가격은 확정할 수 없다"라고 기재하면 되는지요? 


-네, 이렇게 기재하는 것은 가능할 수 있습니다. 다만, 이런 물건은 중개는 가능하나 중개하지 않는 것이 여러가지 측면으로 보아 좋습니다. 


-4. 위에서 "주택 가격의 1/2을 1/19로 안분 배당" 시 19명의 임차인은 모두 "똑같은 최우선 변제금액"을 받게 되는지요?


-소액보증금에 대해 안분배당됩니다. 이게 어려운 개념인데, 만약, 보증금 1억인 임차인의 경우 5천5백을 기준으로하고, 보증금이 3천만원인 임차인의 경우 3천만원을 기준으로 하여 안분합니다. 따라서, 모두 똑 같은 최우선변제금액이 나오지는 않습니다. 


-이상입니다. 

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