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질문글 최우선 변제 시 안분 배당 관련 질문

공인중개사

민법 및 민사특별법

강*우

2023.12.14
교수님 안녕하세요?


예를 들어서  다가구 주택은 최대 19명까지 입주가 가능한 것으로 알고 있는데요?

만약 서울에 있는 다가구 주택에 이미 18세대의 임차인이 거주하고 있고 현재 19번째로 새로운 임차인이 (보증금 1억 6천 5백만원에)들어오려고 할 경우

(1) 

"개정된 확인 설명서"중 "③ 임대차 확인 사항" 란의 "소액 임차인 범위와 최우선 변제금액" 기입 시

"소액 임차인 범위에는 1억 6천 5백만원으로 적고, 최우선변제금액에는 5500만원으로 기재하면 되는지요?"

(2)

위 (1)과 관련한 "특약"을 기재시 "만약 이 다가구 주택이 경매로 넘어갈 경우 19번째 임차인은 최우선 변제 금액을 5500만원을 모두 받는 것이 아니라 "주택 가격의 1/2"을 1/19로 안분 배당할 수 있어서 최우선 변제 가격은 확정할 수 없다"라고 기재하면 되는지요? 

(3)

위 (2)에서 "주택 가격의 1/2을 1/19로 안분 배당" 시 19명의 임차인은 모두 "똑같은 최우선 변제금액"을 받게 되는지요?

늘 건강하세요.

채희대 교수님의 답변

2023.12.15

안녕하세요


확인설명서 서식은 중개실무에 관한 문제여서 기입방식은 제가 정확히 알지는 못합니다.

따라서 실체관계에 대해서만 설명을 드리겠습니다.


1. 소액임차인인지 여부와 배당액수는 임차인이 대항요건을 갖춘 때가 기준이 되는 것이 아니라 선순위저당권이 기준이 됩니다.

만일 그 주택에 23년 2월 이전에 설정된 저당권이 있다면 그 당시에

소액임차인은 서울기준 1억 5천만원이었으므로 1억 6500의 임차인은 소액에 해당하지 않습니다. 따라서 최우선변제를 받을 수 없습니다.

즉 선순위 저당권을 기준으로 기재하여야 할 것입니다.


2. 네 그렇습니다.


3. 동등하게 받는 것이 아니라 안분배당을 합니다.

즉 갑이 보증금 5천만원이고 을이 1억이라면 1:2의 비율로 배당합니다.


35회 시험의 합격을 기원합니다.

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