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질문글 최우선 변제 시 안분 배당 관련 질문

공인중개사

민법 및 민사특별법

강*우

2023.12.14
교수님 안녕하세요?


예를 들어서  다가구 주택은 최대 19명까지 입주가 가능한 것으로 알고 있는데요?

만약 서울에 있는 다가구 주택에 이미 18세대의 임차인이 거주하고 있고 현재 19번째로 새로운 임차인이 (보증금 1억 6천 5백만원에)들어오려고 할 경우

(1) 

"개정된 확인 설명서"중 "③ 임대차 확인 사항" 란의 "소액 임차인 범위와 최우선 변제금액" 기입 시

"소액 임차인 범위에는 1억 6천 5백만원으로 적고, 최우선변제금액에는 5500만원으로 기재하면 되는지요?"

(2)

위 (1)과 관련한 "특약"을 기재시 "만약 이 다가구 주택이 경매로 넘어갈 경우 19번째 임차인은 최우선 변제 금액을 5500만원을 모두 받는 것이 아니라 "주택 가격의 1/2"을 1/19로 안분 배당할 수 있어서 최우선 변제 가격은 확정할 수 없다"라고 기재하면 되는지요? 

(3)

위 (2)에서 "주택 가격의 1/2을 1/19로 안분 배당" 시 19명의 임차인은 모두 "똑같은 최우선 변제금액"을 받게 되는지요?

늘 건강하세요.

양민 교수님의 답변

2023.12.18

안녕하세요  회원님

1.최우선변제권은 보증금중 일정액을 보장받는 장치입니다.서울기준으로 1억6500만원이하면 5500만원한도입니다


2.그런데 하나의 주택에 임차인이 2인이상이고 그 각 보증금 중 일정액을 모두합한 금액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 

주임법 10조 3항에는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

각 보증금 중 일정액을 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 주택가격의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액[1/2의 금액을 임차인 수로 분할함]을 

최우선배당 받게됩니다.

 그러므로 임차인의 수가 19명이면 주택의 경매가격의 1/2을 19명이 똑같이 분할하여 배당받게 되죠.


주택의 경매가격이  15억인 경우? 1/2이면 7억5천만원이고요,

이 7억5천만원을 19가구가  1/n 로 분할하여 배당합니다.

이를 계산해보면 1가구당 3947만원이 배당됩니다,

즉 임차인수가 여럿인 경우에는 서울기준으로 

보증금 중 일정액 5500만원이라는 일정액을 보장받지 못하는 상황입니다.

감사합니다.




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