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질문글 8회 모의고사 26번 문의 드립니다.

공인중개사

부동산학개론

김*록

2023.10.25
교수님 문의 드립니다 LTV 4억2천만원 DTI 3,500만원 충족 조건인데 3,500만원에 대한 저당상수 0.08 적용하면 총 대출금액은 437,500,000원이 됩니다. 추가대출은 250,000,000원이 아니라 LTV 한도 420,000,000원에서 기존 1,500만원(원리금)에 대한 대출 187,500,000원을 차감한 232,500,000원이 아닌지요? 제가 문제 이해를 잘 못한 건가요? 모의고사 풀면서 답 찾느라 몇 번 재 계산 했습니다.

신관식 교수님의 답변

2023.10.27

늘 행복하십시오~


해당 문제에 대해서 이의제기를 하신 다른 수험생과 동일한 질문을 드려서 아래와 같이 동일하게 답변드립니다.


담보인정비율과 총부채상환비율의 두 가지 승인기준 모두를 충족하라는 것은,,

둘 중의 적은 한도를 기준으로 융자액을 구하라는 문제입니다.

담보인정비율 한도는 4.2억원이므로, 어찌되었든 융자가능액은 4.2억원을 넘을 수 없습니다.

<질문하신대로... 담보인정비율에 해당하는 융자금액에 저당상수를 곱하시는 것이 아닙니다. 융자금에 저당상수를 곱하면 매기 원리금상환액이 계산됩니다>

<담보인정비율과 총부채상환비율 조건을 별도로 놓고 계산하셔야 함니다.>


총부채상환비율 50%에 해당하는 분자값이 3,500만원입니다.

문제 조건에서 기존주택담보대출로 인한 연간 원리금상환액이 1,500만원 제시되어 있습니다.

즉, 기존주택담보대출원리금 1,500만원을 포함하여 연간 상환해야 할 총원리금은 3,500만원을 넘을 수 없다는 조건입니다.

그래서 총부채상환비율의 분자값은 3,500만원 - 기존주택담보대출 원리금 1,500만원 = 2,000만원이 됩니다.

따라서, 총부채상환비율 기준에 따른 융자액은,,,,, 원리금 2,000만원 / 나누기 저당상수 0.08 하여 2.5억원이 됩니다.


담보인정비율 한도인 4.2억원을 넘지 않으므로, 기존주택담보대출로 인한 융자가능액은 2.5억원이 됩니다.

해당 문제는 19회 공인중개사 시험에 출제된 문제와 유사한 문제입니다.

다른 방법으로 계산해서는 아니됩니다.

해당 모의고사의 해설대로 해결해야 합니다.

이미 이와 유사한 문제유형을 7~8월 단원별 예상문제집과, 100선, 동형모의고사에서 학습한 바가 있습니다.


문제의 조건에서 최초의 총부채상환비율로 산정한 융자가능액이... 담보인정비율로 산정한 금액보다 더 클 수도 있습니다.

(님께서 가지고 계신 생각을 제쳐두시고 보시기 바랍니다)

위에서 말씀드린 것처럼, 최초의 총부채상환비율 50%(=연간 원리금 3,500만원)이구요~ 기존 주택담보대출의 연간 원리금이 1,500만원이 있습니다.

이러한 기존주택담보대출의 원리금상환액 1,500만원까지 포함하여 연간 상환해야 할 총원리금은 3,500만원을 넘을수 없다는 것입니다.

그래서 분자값 총 원리금 3,500만원 - 기존주택담보대출원리금 1,500만원....공제한 금액은 연간 원리금 2,000만원입니다.

따라서, 총부채상환비율로 인한 융자가능액은 연간 원리금 2,500만원 나누기 저당상수 0.08...하여 2억 5천만원입니다.


받아들이기 어려우시면, 시험이 코 앞이므로 해당 문제 고려하지 마시고 다른 학습하시기 바랍니다.


마무리 잘 하시어 좋은 결과 얻으시기 바랍니다.

감사합니다.

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