주택임대차와 관련하여 궁금해 하는 내용에 혼란을 느끼시나 봅니다. 그런데 질문 내용만으로는 주택임대차에 대해 답변하기가 많이 곤란합니다. 왜냐하면 질문 사항에는 구체적인 상황이 언급되어 있지 않으므로 어느 상황까지 가정하여 답변을 해야하는지 어렵긴 합니다. 그래서 저는 현재 시행 중인 법령을 토대로 모든 여건이 조성되어 있다는 전제로 답변을 드린 것입니다.  만일 다른 요소를 고려하여 답변한다면 내용이 달라지는데 여러 상황을 고려하여 답변 드리겠습니다.

1. 최우선변제에 대하여

 "만약 이 다가구 주택이 경매로 넘어갈 경우 19번째 임차인은 최우선 변제 금액을 5500만원을 모두 받는 것이 아니라 "주택 가격의 1/2"을 1/19로 안분 배당할 수 있어서 최우선 변제 가격은 확정할 수 없다"라고 기재하면 되는지요? 

최우선변제는 서울 지역일 경우 현재 시행 중인 법령에 따라 보증금이 1억 6,500만원 이하라면 5,500만원까지 받을 수 있습니다. 그러나 만일 해당 주택에 저당권이 설정되어 있고 저당권이 현행법 시행일인 23. 2. 21 이전에 설정되어 있다면 임차인이 대항요건을 갖춘 시점이 아닌 저당권 설정 시점의 법을 따르게 되어 있습니다. 따라서 현재 개정된 내용이 아닌 그 이전의 법을 적용하여 보증금이 1억 5천만원 이하(개정되기 이전 내용)일 경우 5천만원 까지만 최우선변제가 인정됩니다.  그러다 보니 현재 보증금 1억 6,500만원으로 임차한 임차인이라도 최우선변제 대상이 되지 않게 됩니다. 따라서 안분배당과 별도로 최우선변제 자체가 인정되지 않는 것이지요. 그래서 해당 주택에 선순위 저당권자 있는지 여부와 있다면 저당권등기가 언제 설정되어 있는지 여부를 살펴보고 최우선변제 인정 여부를 검토하여야 합니다. 

그러나 저당권의 변수가 없어서 최우선변제를 받는다 하더라도 임차인이 다수인 경우(모두 소액임차인에 해당한다면) 주택가격의 1/2 범위내에서 배당을 받는 것이므로 5,500만원 모두 배당받지 못하는 경우가 있으므로 특약대로 기재하는 것은 가능합니다.

2. 안분배당에 대하여

 "주택 가격의 1/2을 1/19로 안분 배당" 시 19명의 임차인은 모두 "똑같은 최우선 변제금액"을 받게 되는지요?

이 경우도 저당권의 변수 없이 임차인 모두가 배당을 받는 상황이라면 또 19명의 임차인 모두 보증금이 5,500만원을 넘는다면 주택가액의 1/2 범위내에서 같은 금액으로 배당을 받을 수 있습니다. 그러나 임차인 중 보증금이 최우선변제금인 5,500만원보다 적은 사람이 있다면 예를 들어 3,000만원 밖에 되지 않는다면 그 사람은 해당 금액을 기준으로 비례하여 안분배당하게 됩니다. 따라서 모두가 동일한 금액을 배당받는 것이 아닙니다.

결론

1. 주어진 조건만으로는 여러 변수를 가정하여 답변하기가 곤란한 것이 사실입니다. 그래서 저는 모든 여건을 충족했다고 가정하고 현재 법령을 토대로 답변 드렸으나 채희대 교수님과, 황선정 교수님은 이런 변수를 고려하여 답변을 드렸네요. 두 분 모두의 답변은 옳은 내용입니다. 해당 질문에 대해 자세히 알고 싶으시면 기본 강의 진행할 때 해당 파트에서 구체적으로 설명 드릴 예정이오니 강의를 참고하시기 바랍니다.

2. 다가구주택의 경우는 이런 변수로 인해 주임법의 내용을 잘 모른채 입주함으로써 소위 전세사기로 이어지는 경우가 많습니다. 그러다 보니 개업공인중개사 말만 믿고 입주했다가 보증금을 떼이고 쫓겨나는 경우가 허다합니다. 따라서 이런 복잡한 물건이라면 입주하지 않는 것이 상책이고 개업공인중개사도 권리관계를 신중히 분석하여 중개해야 합니다.

앞으로도 궁금하신 내용에 대해 질문하신 분의 입장을 고려하여 더욱 상세한 답변을 드릴 것을 약속드립니다. 

감사합니다.

홍덕기 교수님. 안녕하세요?

어제 최우선 변제와 관련해서 질문 올렸는데 "(3)번 질문"의 경우 아래 답변처럼 홍덕기 교수님과 (채희대 교수님,황정선 교수님의 의견이 서로

상이한데 (즉, 채희대 교수님과 황정선 교수님은 최우선 변제시 19명의 임차인이 똑같은 금액으로 나눠 갖지 않고 각기 다른 금액을 받는다고 말씀하십니다.)어느 분의 말씀이 맞는 것인지 너무나도 혼란스럽습니다.

바쁘시겠지만 좀 더상세히 알려주시면 고맙겠습니다.

늘 건강하세요

안녕하세요? 채희대 교수입니다. 

확인설명서 서식은 중개실무에 관한 문제여서 기입방식은 제가 정확히 알지는 못합니다.

따라서 실체관계에 대해서만 설명을 드리겠습니다.

1. 소액임차인인지 여부와 배당액수는 임차인이 대항요건을 갖춘 때가 기준이 되는 것이 아니라 선순위저당권이 기준이 됩니다.

만일 그 주택에 23년 2월 이전에 설정된 저당권이 있다면 그 당시에

소액임차인은 서울기준 1억 5천만원이었으므로 1억 6500의 임차인은 소액에 해당하지 않습니다. 따라서 최우선변제를 받을 수 없습니다.

즉 선순위 저당권을 기준으로 기재하여야 할 것입니다.

2. 네 그렇습니다.

3. 동등하게 받는 것이 아니라 안분배당을 합니다.

즉 갑이 보증금 5천만원이고 을이 1억이라면 1:2의 비율로 배당합니다.

35회 시험의 합격을 기원합니다.

질문글 최우선 변제 시 안분 배당 관련 질문공인중개사 민법 및 민사특별법 강*우 2023.12.14

교수님 안녕하세요?

예를 들어서 다가구 주택은 최대 19명까지 입주가 가능한 것으로 알고 있는데요?

만약 서울에 있는 다가구 주택에 이미 18세대의 임차인이 거주하고 있고 현재 19번째로 새로운 임차인이 (보증금 1억 6천 5백만원에)들어오려고 할 경우

(1)

"개정된 확인 설명서"중 "③ 임대차 확인 사항" 란의 "소액 임차인 범위와 최우선 변제금액" 기입 시

"소액 임차인 범위에는 1억 6천 5백만원으로 적고, 최우선변제금액에는 5500만원으로 기재하면 되는지요?"

(2)

위 (1)과 관련한 "특약"을 기재시 "만약 이 다가구 주택이 경매로 넘어갈 경우 19번째 임차인은 최우선 변제 금액을 5500만원을 모두 받는 것이 아니라 "주택 가격의 1/2"을 1/19로 안분 배당할 수 있어서 최우선 변제 가격은 확정할 수 없다"라고 기재하면 되는지요?

(3)

위 (2)에서 "주택 가격의 1/2을 1/19로 안분 배당" 시 19명의 임차인은 모두 "똑같은 최우선 변제금액"을 받게 되는지요?

늘 건강하세요.

-황정선 교수입니다.답변드립니다.

-1. 우선 확인설명서 개정은 현재 입법예고중에 있습니다(12월 18일까지 진행). 따라서, 아직은 개정사항이 확정된 것은 아닙니다.

-2. 다가구 주택에 이미 18세대의 임차인이 거주하고 있고 현재 19번째로 새로운 임차인이 (보증금 1억 6천 5백만원에)들어오려고 할 경우 "개정된 확인 설명서"중 "③ 임대차 확인 사항" 란의 "소액 임차인 범위와 최우선 변제금액" 기입 시 "소액 임차인 범위에는 1억 6천 5백만원으로 적고, 최우선변제금액에는 5500만원으로 기재하면 되는지요?"

-이렇게 기재하면 바로 전세사기가 될 수 있고, 또한 중개사고도 될 수 있습니다. 아주 아주 위험합니다. 다가구가 경매 넘어가는 경우 소액보증금을 최우선으로 변제받을 수 있으나 여기에는 여러가지 변수가 존재합니다. 예컨대 다가구 건축전 토지만의 저당권이 있는 경우 소액보다 우선배당이고, 기존 임차인들이 모두 소액인 경우 경매대금에서 2분의 1범위안에서 배당하므로 안분배당이 이루어지는 등 언제나 배당받는 것이 아닙니다.

-3. 위와 관련한 "특약"을 기재시 "만약 이 다가구 주택이 경매로 넘어갈 경우 19번째 임차인은 최우선 변제 금액을 5500만원을 모두 받는 것이 아니라 "주택 가격의 1/2"을 1/19로 안분 배당할 수 있어서 최우선 변제 가격은 확정할 수 없다"라고 기재하면 되는지요?

-네, 이렇게 기재하는 것은 가능할 수 있습니다. 다만, 이런 물건은 중개는 가능하나 중개하지 않는 것이 여러가지 측면으로 보아 좋습니다.

-4. 위에서 "주택 가격의 1/2을 1/19로 안분 배당" 시 19명의 임차인은 모두 "똑같은 최우선 변제금액"을 받게 되는지요?

-소액보증금에 대해 안분배당됩니다. 이게 어려운 개념인데, 만약, 보증금 1억인 임차인의 경우 5천5백을 기준으로하고, 보증금이 3천만원인 임차인의 경우 3천만원을 기준으로 하여 안분합니다. 따라서, 모두 똑 같은 최우선변제금액이 나오지는 않습니다.

-이상입니다.