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경매가이드

부동산경매란?

1) 부동산경매란?

경매(競賣)의 사전적으로 ‘물건을 사려는 사람이 여럿일 때 값을 가장 높이 부르는 사람에게 파는 일’을 의미합니다.
이렇게 경매되는 물건 중 부동산경매는 법률적으로 법원에서만 진행할 수 있으므로, 부동산경매의 의의는 ‘법원이 다수의 매수자를 경쟁시켜
가장 높은 가격을 제시하는 자와 계약하는 경쟁 방식의 매매방법’이라고 정의 할 수 있습니다.

  • ■ 일반인의 경우
    → 자신의 소자본과 금융 등을 이용해 재테크 가능
  • ■ 공인중개사의 경우
    → 매수신청대리행위 업무를 효과적으로 수행하기 위한 필수지식
  • ■ 취업희망자의 경우
    → 재산관리의 전문가로서의 스펙 업그레이드
  • ■ 기업이나 금융기관종사자의 경우
    → 자산관리와 채권추심관리 등의 필수지식

2) 부동산경매의 업무는?

  • ■ 공인중개사, 투자사업자로서의 전문 투자업무
  • ■ 회사에서의 경매·공매 전문업무
  • ■ 법무전문가·부동산 관련 전문가로서의 부동산경매 투자, 전문 사업컨설팅 업무
  • ■ 금융기관과 회사의 채권추심· 관리 전문업무

부동산경매의 종류

부동산경매의 종류도 다양합니다. 이를 분류하는 기존 또한 다양합니다.
일반적으로 부동산경매는 강제경매와 임의경매로 나뉘게 됩니다. 하지만 이 두가지 모두 ‘실질적 경매’에 해당합니다.

즉, 부동산경매는 그 절대다수를 차지하는 실질적인 강제집행 절차에 의한 경우와 단순히 환가를 위한 경매인
‘형식적 경매’로 나눌 수 있습니다.

부동산경매
부동산경매 실질적 경매 강제경매 집행권원에 기한 경매
임의경매 담보권 실행을 위한 경매
형식적 경매 유치권에 의한 경매, 공유물분할을 위한 경매

경매의 절차(법원경매)

경매의 진행과정은 크게 3단계로 경매준비절차와 환가절차 그리고 환가 후 배당 및 인수절차로 나누어 볼 수 있습니다.
경매절차에 있어서는 강제경매나 담보권실행을 위한 경매나 큰 차이가 없으므로 강제경매를 기준으로 그 절차를 보면 다음과 같습니다.

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경매제도의 장·단점

1) 장점

  • ■ 최저매각가격이 시세보다 저렴
    → 최초의 최저매각가격이 한국감정원 감정가격으로 결정되어 시가보다 저렴하며, 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추어(20～30%) 새 매각기일을 정하므로, 이 경우 매수인은 저렴한 가격으로 매수할 수 있습니다.
  • ■ 법원이 소유권이전등기를 촉탁
    → 매수인은 매각대금을 완납한 때에 권리를 취득합니다. 매수인은 등기에 필요한 서류 등을 첨부한 신청서를 법원에 제출하고 법원이 등기소에 직접 소유권이전등기를 촉탁하므로 편리합니다.
  • ■ 부동산 위의 각종 권리가 소멸
    → 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸하며 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권도 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸됩니다. 따라서 권리관계가 깨끗합니다.
  • ■ 토지거래허가구역 내에서 토지거래허가가 면제됩니다.

2) 단점

  • ■ 위험성
    → 경매부동산은 가격이 시가보다 저렴하나 권리분석이나 물건분석을 잘못한 경우에는 오히려 시가보다 높아 피해를 보는 경우도 있습니다.
  • ■ 명도·인도가 어렵고 복잡
    → 경매로 취득한 부동산의 명도·인도를 매수자가 이행해야 하며 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다.
    따라서 절차가 복잡하고 시간과 비용이 많이 든다.

강좌목표

  • ■ 최고의 부동산 전문가인 공인중개사나 중개업자를 대상으로 부동산경매의 기초부터 심화이론까지 강의하여,
    법령상 인정되는 매수신청대리업을 성공리에 창업할 수 있도록 유도합니다.
  • ■ 실전에 바로 응용 가능하도록 입찰 장소인 경매법정 직접 방문교육을 실시합니다.
  • ■ 부동산경매물건 투자자 및 부동산경매 관심자를 위한 차원 높은 전문가과정을 강의합니다.
  • ■ 팀별 활동을 통한 실전 물건조사 및 보고서작성과 발표를 통해 클라이언트 응대가능 수준으로
    실력을 향상할 수 있도록 합니다.
  • ■ 다양한 실전경험 전수를 통한 투자리스크 및 하자물건을 최소화합니다. (시행착오 최소화)
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